Zakupac se često nađe u situaciji da mora da napusti iznajmljeni stan, lokal ili poslovni prostor pre nego što istekne rok na koji je ugovor zaključen — zbog selidbe, promene posla, finansijskih razloga ili problema sa samom nepokretnošću. Pitanje koje se tada postavlja je: može li zakupac jednostrano prekinuti ugovor, pod kojim uslovima i šta mu sledi ako to učini bez pravnog osnova.
U ovom članku objašnjavamo kada je prevremeni prekid zakupa zakonit, koji je otkazni rok, koje su posledice neovlašćenog napuštanja prostora, i dajemo gotov obrazac izjave o raskidu koji možete preuzeti i prilagoditi svojoj situaciji.
“Otkaz” ili “raskid” – u čemu je razlika?
U svakodnevnom govoru ljudi često kažu “otkaz ugovora o zakupu“, ali pravno gledano postoji razlika:
- Otkaz se odnosi na ugovore zaključene na neodređeno vreme. Bilo koja strana ga može okončati u svakom trenutku, uz poštovanje otkaznog roka.
- Raskid se odnosi na ugovore zaključene na određeno vreme. Takav ugovor se po pravilu ne može prekinuti pre isteka roka samom voljom jedne strane – potreban je zakonski ili ugovoreni osnov, ili saglasnost obe strane.
Ako je u vašem ugovoru naveden tačan datum prestanka zakupa, u pravnom smislu tražite informacije o raskidu, a ne o otkazu. Ipak, u nastavku koristimo oba termina, jer se u praksi i na pretrazi koriste kao sinonimi.
Kada zakupac MOŽE da prekine ugovor pre isteka roka
Zakupac ne mora da ostane “zarobljen” u ugovoru do samog kraja. Zakon o obligacionim odnosima i opšta pravna praksa predviđaju nekoliko situacija u kojima je prevremeni prekid zakupa dozvoljen:
1. Ugovorena klauzula o prevremenom raskidu
Najsigurniji put. Ako je u samom ugovoru predviđeno da bilo koja strana može raskinuti zakup pre isteka roka uz otkazni rok (npr. 30 ili 60 dana) i/ili uz gubitak depozita, zakupac jednostavno postupa po toj odredbi.
2. Nedostaci na nepokretnosti koje zakupodavac ne otklanja
Ako stan, lokal ili poslovni prostor ima nedostatak koji ozbiljno ograničava njegovu upotrebu (npr. neispravna instalacija, vlaga, nemogućnost grejanja), a zakupodavac ga ne otkloni u razumnom roku nakon prijave, zakupac ima pravo da raskine ugovor ili da traži srazmerno umanjenje zakupnine.
3. Opasnost po zdravlje ili život
Ukoliko je predmet zakupa opasan po zdravlje zakupca, on može raskinuti ugovor bez otkaznog roka – čak i ako je za tu opasnost znao u trenutku zaključenja ugovora.
4. Zakupodavac ne preda nepokretnost na vreme ili u ugovorenom stanju
Ako zakupodavac ne ispuni svoju osnovnu obavezu – predaju stvari na korišćenje – zakupac može odustati od ugovora.
5. Promenjene okolnosti (klauzula rebus sic stantibus)
U izuzetnim slučajevima – kada nastupe okolnosti koje niko nije mogao predvideti u trenutku zaključenja ugovora i koje bitno otežavaju njegovo ispunjenje (npr. vanredne mere koje fizički sprečavaju korišćenje prostora) – zakupac može tražiti raskid pred sudom, na osnovu opštih pravila o promenjenim okolnostima.
6. Promena vlasnika nepokretnosti
Ako se stan ili prostor prodaju ili poklone u toku trajanja zakupa, novi vlasnik stupa na mesto zakupodavca. Zakon u ovom slučaju zakupcu daje pravo da otkaže ugovor poštujući zakonski otkazni rok, bez obzira da li je ugovor zaključen na određeno ili neodređeno vreme.
7. Sporazumni raskid
Najjednostavniji i pravno najsigurniji put – zakupac i zakupodavac se dogovore da prekinu ugovor pre roka, uz uređenje svih međusobnih obaveza (povraćaj depozita, neplaćeni računi i slično). Preporučujemo da se sporazum uvek sačini u pisanoj formi.
Šta ako zakupac napusti prostor bez pravnog osnova?
Ako zakupac jednostrano napusti zakupljeni prostor pre isteka ugovorenog roka, a za to ne postoji nijedan od gore navedenih osnova ni saglasnost zakupodavca, on se i dalje smatra ugovorno obavezanim. Zakupodavac u tom slučaju može:
- potraživati zakupninu do kraja ugovorenog perioda (ili dok prostor ne iznajmi drugom licu),
- zadržati uplaćeni depozit kao naknadu štete,
- pokrenuti sudski postupak za naplatu preostalih obaveza, ako je to predviđeno ugovorom ili zakonom.
Zato je, kad god je to moguće, bolje rešenje pregovarati sa zakupodavcem i sačiniti pisani sporazum o raskidu, nego jednostrano prekinuti zakup.
Otkazni rok – koliko unapred treba obavestiti zakupodavca
- Po opštim pravilima Zakona o obligacionim odnosima, ako otkazni rok nije ugovorom određen, on iznosi najmanje 8 dana i ne može biti dat “u nevreme” (npr. neposredno pred praznike ili u periodu kada je objektivno teško naći novi prostor/stanara).
- Za zakup stana posebni propisi o stanovanju predviđaju duži minimalni otkazni rok – uobičajeno se navodi rok od najmanje 90 dana (tri meseca), osim ako je ugovorom predviđeno drugačije.
- Otkazni rok počinje da teče od dana kada je druga strana primila obaveštenje o raskidu – zato je preporučljivo izjavu dostaviti preporučenom poštom ili uz potpisanu potvrdu prijema.
Kako napisati izjavu o raskidu – koraci
- Provera ugovora – pre svega proverite šta je ugovorom predviđeno za slučaj prevremenog prekida (otkazni rok, naknada, gubitak depozita).
- Navedite pravni osnov – u izjavi jasno navedite zbog čega raskidate ugovor (npr. nedostatak na nepokretnosti, ugovorena odredba, sporazum strana).
- Poštujte otkazni rok – navedite datum od kog ugovor prestaje da važi, u skladu sa otkaznim rokom.
- Dostavite izjavu pismeno – preporučenom poštom sa povratnicom ili uz potpisanu potvrdu prijema, kako biste imali dokaz o datumu dostavljanja.
- Sačinite zapisnik o primopredaji – prilikom vraćanja prostora, sačinite zapisnik o stanju nepokretnosti i popisu inventara, radi zaštite od neosnovanih potraživanja za štetu.
Obrazac: Izjava o raskidu ugovora o zakupu od strane zakupca
U nastavku je primer izjave koju zakupac može popuniti i uputiti zakupodavcu. Tekst u zagradama zamenite svojim podacima.
IZJAVA O RASKIDU UGOVORA O ZAKUPU
Ja, (ime i prezime zakupca), JMBG (broj), sa adresom (adresa zakupca), u svojstvu zakupca po Ugovoru o zakupu zaključenom dana (datum zaključenja ugovora) sa (ime i prezime / naziv zakupodavca), JMBG/PIB (broj), sa adresom (adresa zakupodavca), predmet kojeg je nepokretnost koja se nalazi na adresi (adresa nepokretnosti),
ovim putem izjavljujem da raskidam navedeni Ugovor o zakupu pre isteka ugovorenog roka, iz sledećeg razloga:
(navesti razlog – npr. ugovorena odredba o prevremenom raskidu iz člana ___ Ugovora / nedostatak na nepokretnosti koji nije otklonjen u roku / sporazum strana i sl.)
U skladu sa otkaznim rokom od (broj) dana, Ugovor o zakupu prestaje da važi dana (datum prestanka).
Molim Vas da se do navedenog datuma izvrši primopredaja nepokretnosti i obračun svih međusobnih obaveza (zakupnina, depozit, troškovi režija).
Mesto i datum: ___________________
Potpis zakupca: ___________________
Preuzmi IZJAVU O RASKIDU UGOVORA O ZAKUPU u MS Wordu
Napomena: Ovaj tekst predstavlja opšti primer i ne predstavlja zamenu za pravni savet. U slučaju spora sa zakupodavcem, ili kada ugovor o zakupu nije predviđao mogućnost prevremenog raskida, preporučujemo konsultaciju sa advokatom pre slanja izjave.
Često postavljana pitanja
Da li zakupac može jednostavno da se iseli i prestane da plaća zakupninu? Ne, ako za to nema zakonski ili ugovoreni osnov. Zakupodavac u tom slučaju može potraživati zakupninu do kraja ugovorenog perioda i zadržati depozit.
Da li je sporazumni raskid bolji od jednostranog otkaza? Da, jer se njime izbegava spor o postojanju osnova za raskid i jasno se uređuju sve međusobne obaveze, uz pisani trag o dogovoru.
Šta ako u ugovoru nije predviđena mogućnost prevremenog raskida? Tada zakupac mora da se osloni na jedan od zakonskih osnova (nedostatak na stvari, promenjene okolnosti, opasnost po zdravlje) ili da pokuša sporazum sa zakupodavcem.
Da li depozit automatski propada ako zakupac raskine ugovor pre roka? Ne automatski – to zavisi od razloga raskida i odredbi ugovora. Ako je raskid zakonski osnovan (npr. zbog nedostatka koji zakupodavac nije otklonio), zakupac po pravilu ima pravo na povraćaj depozita.